房产投资应当注意的十大要点

发布时间:2019-12-23 08:23

  1、房价的上涨最直接的因素是地价上涨。警惕地王现象对新房价格上涨的影响,是地方政策稳定房价的最直接有效的方法。当然,结合地方债规模,全年土地出让规划很重要。

  2、抛弃纯粹的“地段”论。眼睛看到的、耳朵听到的所有信息,都已经反应在房价里了。现在有的地方价格失真,是限价令造成的。此刻,刚需是机会中的机会。

  3、关于规划、谨慎评估地段再造。城市中,中心是让人向往的。但是,“中心再造”很重要。再造“中心”,要有板块聚集效应,其中,交通(地铁+环线快速路)+学区(名校+学校)+商业(一级业态、二级业态、商业街、底商)+就业空间(钱多企业聚集地+上市公司+行政机关+超5A级片区写字楼+高楼)+医疗资源(医院+养老特性)+特殊景观(山、河、小镇田园)是决定中心高度的主要因素。规划方面,区域定位很重要(功能区+CBD+生活区),分别为世界级策划+国内一流+国内二流+地产乱象开发。可以自行分析研究,配套入座。

  4、房子本身是不值钱的,他代表了城市中心区域的一个资源使用的身份。但是房子下面的土地是大宗交易的,他之前会一直涨,一个是基于城镇化(城市升级+基建升级+主动消费升级)、一个是金融属性(金融货币政策+抵押特征)、一个是地方债,主要是这三方面的原因。那么,未来政策的变化,也要关注这三方面的影响。

  5、关于“二手房”。二手房是要有人接盘的。所谓交易量都是上涨中产生的。这一点,是真理。目前的地产中介,承担两个功能,一个是“信息渠道,撮合交易”,其中,主要是怂恿上涨的套路(目前地产都是卖方市场);一个是“做市商”,自收自卖,获取最大价值。因此,要关注“转手的效率”。参考以上几点。方法流派很多。但是要有主见,不要成“做梦派”。

  6、开发商的转型及变化。涉及地产下半场。金融为王,是开发商的生命线亿门槛。变数非常多。前30强开发商都各有特征。但是所有的开发商都明白一点:恒者恒强,有资本拿地是王道。最大的三家,都在多元布局,不止押宝地产,更要押宝金融(今年金融打的多,不谈)+实业。什么是“住房消费升级”,如何理解ZF要一个什么样的“地产行业”,开发商要深思。

  7、租赁对市场的冲击。忽略不计。公租房杯水车薪,但是,开发商自持公寓一定是走量装修走中高端,这块会抑制租房市场。租金回报率长期低位不是梦。

  8、房产税。一个是还有过度时间。二个是多为地方税种,地方执行。三个是全球历史中,这个玩意抑制不了房价。真正抑制房价的,是人口、还有不能说都明白的因素。因此,分析未来城市区块发展,很重要。分散化,很重要。鼓励学习、交流。

  9、密切关注影响房地产的金融属性的政策。例如:银行房贷资产会不会有限制;(现在没有不等于未来不会有)

  10、房子是用来住的,不是用来炒的。多读几遍,没有这个能力,别揽瓷器活。保值另算。

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